Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория многоквартирного дома – что это такое по Жилищному кодексу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Понятие и отличительные признаки
Считается, что статус придомовой территории определён в статье 36 ЖК РФ, хотя там нет такого словосочетания. Однако эта статья посвящена имуществу, находящемуся в общей собственности всех владельцев недвижимости.
Как следует из ст. 36 ЖК РФ, к категории ПТ относится земельный участок, предназначенный для обеспечения жизнеспособности дома. Он состоит из двух частей – то, что находится под домом и то, что расположено вокруг здания. Вторая часть участка предназначена для размещения объектов инфраструктуры, обслуживающих дом, а так же для создания комфортных рекреационных условий.
Территория, обслуживающая дом, принадлежит всем и никому в отдельности. Общее имущество не может отчуждаться в натуре по желанию одного из владельцев. Оно так же не должно эксплуатироваться в интересах каждого, поскольку предназначено для всех.
Придомовая территория многоквартирного дома обычно состоит из следующих объектов:
- деревьев, клумб, газонов и других озеленённых участков;
- спортивных и детских площадок;
- стоянок автомобилей;
- коммуникаций, обслуживающих дом;
- магазинов и пунктов обслуживания населения, расположенных в самом доме.
В индивидуальных домостроениях ПТ, как правило, ограничивается приусадебным участком. Однако из этого правила есть исключения, которые фиксируются в земельном плане владельца недвижимости.
Использование земельного участка при доме
Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.
Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.
Заявите о правах на участок
Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.
Придомовой территорией считается участок земли, прилегающий к жилому дому. Размеры и границы придомовой территории указаны в градостроительной документации.
На территории могут располагаться нежилые постройки, служащие для удобства проживания.
Определение количества квадратных метров, закрепленных за каждым жителей, производится индивидуально. Площадь участка вычисляется с учетом сведений, указанных в правоустанавливающих и градостроительных документах. В среднем такая площадь составляет от 3 до 6 кв.метров.
Расчет придомовой территории производится в соответствии со СНиП.
При этом учитываются:
- наличие проезжей части рядом с домом, находящейся в общем пользовании,
- этажность дома,
- плотность застройки в данном районе.
ПТ = суммарная площадь всех жилых помещений дома * удельная величина земельной доли.
Данная формула может быть изменена и содержать дополнительные компоненты, значимые для данной застройки. Придомовая территория может быть неправильной формы, иметь изгибы и ломаные линии ввиду архитектурных особенностей.
Законом регламентированы некоторые ограничения, связанные с использованием данной территории.
Собственники жилья обязаны поддерживать порядок в доме и на придомовой территории. Этим могут заниматься как сами жильцы в соответствии с внутренним порядком, так и УК или ТСЖ на договорной основе. Таким образом, силами собственников производится ремонт и замена устаревших конструкций и приспособлений.
Обслуживание придомовой территории не является расходной частью городского бюджета.
Важно! Существует ряд ограничений, связанных с использованием данной территории:
- собственникам жилья запрещено производить работы, не связанные с эксплуатацией территории (например, ремонтировать или мыть машину),
- по желанию собственников жилья придомовая территория может быть окружена забором. При этом высота забора не должна превышать 60 см. В противном случае потребуется согласование с администрацией города,
- запрещена стоянка транспорта с работающим двигателем. Это относится также к машинам такси и курьерских служб,
- парковка транспорта производится только в установленных местах. Запрещено оставлять машину в местах произрастания деревьев, вблизи клумб и газонов,
- площадка для стоянки транспорта может быть увеличена за счет уменьшения зеленой зоны по согласованию с администрацией города,
- контейнеры для сбора мусора устанавливаются только в специально отведенных местах.
Эти ограничения учитываются при расчете размера придомовой территории.
Нормативная база, регулирующая правоотношения по рассматриваемому вопросу
Всем владельцам недвижимости в многоквартирных домах следует помнить, что согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», территория, на которой располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.
Однако, несмотря на четкое постановление закона, нередки случаи появления на придомовой территории станций заправки или магазина, а также сокращения территории дворов, мини-скверов, детских площадок и «зеленых» зон отдыха.
После приватизации земельная территория под многоквартирным домом, а также придомовые территории и относящиеся к дому пристройки переходят в собственность всех владельцев.
В соответствии с п.1 ст. 37 Жилищного кодекса, с момента приватизации доля на землю в праве коллективной собственности становится пропорциональной общей площади помещения.
Кроме того, ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.
Впрочем, есть два варианта, когда можно передавать придомовую территорию в пользование или аренду.
Ремонт и благоустройство территории
Правила проведения ремонта на придомовой территории регламентированы согласно статьям №153, 154, 158 ЖК РФ.
Текущий ремонт осуществляется по мере необходимости управляющей компанией, в том числе:
- Замена тротуаров по мере их износа.
- Ремонт и восстановление покрытия подъездной дороги, аллей.
- Обновление по мере необходимости детских и спортивных площадок.
- Починка ограды по периметру участка.
- Ремонт или замена контейнеров для мусора.
ВАЖНО
Текущий ремонт призван компенсировать износ сооружений и проводится в плановом порядке один раз в году.
Капитальный ремонт проводится при необходимости полной замены конструкций. Сроки проведения капитального ремонта не регламентированы и зависят от срока эксплуатации объектов. Управляющие компании предоставляют следующий перечень услуг по капитальному ремонту:
- Восстановление дорожного покрытия.
- Замена инвентаря детских площадок.
- Реконструкция ограждений по периметру земельного участка.
Капитальный ремонт придомовой территории многоквартирного дома производится по запросу от жильцов. Для осуществления капремонта необходимо подать заявление от имени управляющей фирмы либо администрации, в котором указываются полные данные компании, наименование и адрес заявителя, его контактные данные, перечень проблем и причина, по которой необходим ремонт.
Заявка в администрацию должна поступить в срок не более 30 рабочих дней. Ремонт осуществляется в порядке очереди, средства на оплату капремонта предоставляются из общего фонда, в который собственники платят взносы по счету.
К заявлению должно прилагаться заключение эксперта о состоянии строений, а так же подписи не менее, чем 50% собственников.
Придомовая территория — это дилемма для жильцов
Придомовые территории, как и любые другие земельные участки, должны иметь определенные границы. Единого размера для таких территорий законом не устанавливается. Все дома имеют разные размеры, расположение, условия застройки, поэтому площадь земельного придомового участка определяется индивидуально. Для ее вычисления используется такие показатели, как:
На общем собрании они могут договориться о строительстве на участке детских или спортивных площадок, стоянок, установке скамеек, посадке растений, размещении рекламы, иных объектов. Они также вправе заключать с другими лицами договоры об использовании данной территории на платной основе. Распоряжаться своей землей жильцы должны разумно в соответствии с требованиями закона. Следует иметь в виду, что они не вправе ограничивать движение иных лиц по придомовому участку.
О придомовой территории многоквартирных домов
- уборка участка, в том числе от снега;
- обустройство участков для отдыха и игр детей;
- сооружение ограждений с обязательным учетом интересов жителей близлежащих зданий;
- обустройство площадок для сбора и последующего вывоза мусора;
- обустройство мест парковки;
- посадка растительности и последующий уход за ней;
- возведение необходимых для комфортной жизни строений и их плановый ремонт.
- Жилищный Кодекс, устанавливающий, какие объекты относятся к придомовым участкам.
- СНиП, устанавливающий нормативы, касающиеся расположения объектов на данном участке.
- Гражданский и Земельный кодексы, положения которых регламентируют нюансы прав собственности на недвижимое имущество.
- КоАП, в 7-й статье которого прописана ответственность, предусмотренная за нарушения обязательств по поддержанию придомового участка в надлежащем состоянии.
Можно ли использовать придомовую территорию для себя
Использовать некоторую часть земельного участка при многоквартирном доме можно и в своих личных целях. Одним из наиболее популярных решений является расширение площади квартиры за счет строительства пристройки к дому.
Пристройки могут быть капитальными и некапитальными (т.е. как балкон или в качестве дополнительной комнаты для постоянного проживания).
На практике наблюдается два варианта:
- Создание самовольной пристройки с последующим получением разрешения и оформления ее в собственность.
- Получение разрешительной документации, строительство и оформление сооружения в собственность.
В первом случае требуется получение следующих документов:
- письменное согласие всех собственников на ваши действия;
- согласие от Роспотребнадзора о том, что пристройка и процесс ее эксплуатации не будут нарушать санитарных норм;
- согласие от представителей пожарной инспекции;
- положительное заключение из Комитета архитектуры и градостроительства.
Во втором случае к тем же документам прикладываются подтверждения от разных органов о том, что пристройка не нарушает прав других соседей, не вредит конструкционной целостности здания, не портит архитектурный вид и т.п. По сути, в обоих вариантах обращаются в одни и те же ведомства.
После того, как разрешение было получено и строительство состоялось, следует внести соответствующие изменения в технический паспорт квартиры, а также начать процедуру оформления части придомовой территории, на которой располагается пристройка, в собственность.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Придомовая территория – что это, как определяется размер, кто должен содержать, распоряжение
Федеральный закон №189 от 2004 года в ст. 16 отражает, что земельный надел, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), принадлежит всем собственникам помещений в этом здании.
Несмотря на это, придомовая территория зачастую используется не по назначению. В акте приема-передачи, оформленного с организацией-застройщиком, могут быть указаны разные размеры рассматриваемого участка.
Жилищный кодекс РФ указывает на то, что под придомовой территорией следует понимать участок, который предназначен для нормального функционирования и использования многоквартирного дома. Величина данной местности определяется на основании градостроительных правил. На данном участке расположены объекты, которые важны для эксплуатации дома.
К ним отнесены:
- проезды для пожарной техники;
- площадки для детей;
- гаражи;
- скверы;
- места для занятия спортом.
Сколько метров составляет и как считается придомовая территория прописано в плане постройки, который находится в управляющей компании или фирмы, выступающей застройщиком. Обязательным требованием для указанной местности выступает проведение межевания. Если оно не проведено, говорить про размеры придомовой территории нельзя.
Когда придомовая территория предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК на праве пользования, то торопиться с созданием парковок, спортивных площадок и т. п. не стоит. Тем более если в договоре с городом у землепользователей нет такого права. Иначе любой желающий сможет оспорить в судебном порядке любые инициативы жильцов.
В этом случае на общем собрании собственников следует принять решение об оформлении придомовой территории в общедолевую собственность и избрать уполномоченное лицо, которое приступит к сбору необходимых документов. В ТСЖ, ЖСК обычно это члены правления. В УК – специалисты этой организации.
В районных судах Петербурга ежемесячно рассматриваются три-пять дел по оспариванию законности создания парковок. В половине случаев суд встает на сторону истца
Стоит признать, что чиновники не слишком охотно оформляют в общедолевую собственность придомовые участки в центральной части города, а также в районах давно сложившейся застройки – здесь зачастую собственникам предлагается межевать участки под обрез жилого здания. Не исключено, что для дома с историей необходимо будет поднимать множество архивных справок, и придется отстаивать свои права на землю в судебном порядке. Лучше всего в таких случаях прибегнуть к услугами юристов.
Грамотное оформление надела в общедолевую собственность позволит, помимо всего прочего, избежать таких неприятностей, как уплотнительная застройка, вырубка деревьев и т. д. Нюансов в использовании собственниками придомового участка более чем достаточно, но отстаивать свои законные интересы можно и нужно.
Чтобы полноценно использовать земельный участок, где расположен многоквартирный дом, при этом не нарушать закон, необходимо подготовить межевой проект. Оформлением документа занимается кадастровый инженер. Чтобы правильно сформировать надел под жилым МКД, требуется:
- Подготовить и утвердить межевой проект, согласно которому устанавливаются параметры участка;
- Предоставить документы на землевладение и помещение для постановки на государственный учет и оформления в собственность;
- Подать заявление и документы в росреестр для проведения регистрационных действий;
- Получить подтверждение (выписку) формирования участка и регистрации в ЕГРН.