Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от преимущественного права покупки доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
✅ Можно ли аннулировать отказ от покупки доли в квартире
Жизненные обстоятельства меняются, и содольщик, не желающий покупать долю в квартире, может передумать. Но как быть, если до этого был оформлен отказ от покупки. Выходов несколько:
- Если отказ был оформлен у нотариуса — обратиться с заявлением об отзыве. Однако свою просьбу необходимо мотивировать. Отозвать отказ — значит автоматически согласиться на приобретение доли.
- При уведомлении через почту необходимо направить в адрес продавца документ с просьбой о покупке доли в связи с изменившимися обстоятельствами. Способ отправки тот же — почтой письмом с уведомлением.
- Обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от ранее данного согласия и о необходимости уведомить содольщика. Регистрация будет приостановлена.
Оформление преимущественного права покупки. Отказ от преимущественного права / Нотариус Дзенс Н.А
Преимущественное право покупки являет собой право каждого из участников общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами право приобретения доли, которую продает один из участников по установленной стоимости на равных условиях.
Если владелец акций решил продать свою долю конкретному участнику общества, то даже в случае если два и более держателя общей долевой собственности выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки акций, то продавец может самостоятельно выбрать покупателя доли.
Но, если лицо заранее не выбрано, а желающих несколько, то продавец заключает с каждым из них договоры, а продаваемая доля делится между всеми покупателями соразмерно их участию в уставном капитале. При таком распределении долей уступка прав преимущественной покупки не допускается.
Оформление преимущественного права покупки акций, недвижимости и прочего имущества и отказ от преимущественных прав регламентируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Возможные последствия при отказе от права выкупа
Каждый собственник обязан предоставить документальное подтверждение об отказе купить другую часть жилья. Это условие – обязательное к исполнению при сделках с частью недвижимости. Отказавшись купить долю другого владельца, следует быть готовым к тому, что новым сособственником станет абсолютно любое лицо.
Собираясь купить часть жилья, новый собственник также должен понимать, что остальные хозяева могут попытаться воспрепятствовать сделке, не желая допускать посторонних. Чтобы избежать риска оспаривания сделки впоследствии, покупателю, более чем продавцу, следует неукоснительно придерживаться норм законодательства в вопросах оформления недвижимости. Несмотря на сложности переоформления, покупка комнат в коммунальных квартирах не теряет своей актуальности, поскольку позволяет за весьма скромную сумму обзавестись собственными квадратными метрами.
Гражданский кодекс не просто закрепляет право остальных сособственников выкупить долю в квартире, но и сделать это на тех же самых условиях, на которых доля будет выставлена на открытую продажу.
Например, предложив совладельцам выкупить долю за 300 тыс. руб., а потом, выставив ее на продажу по 200 тыс. руб., можно столкнуться с тем, что сособственники позже легко оспорят в суде такую сделку, признав ее незаконной.
Продавец доли обязан сообщить остальным совладельцам о том, что намерен продавать долю, а также об истинной цене продажи. Именно по этой цене сособственники могут выкупить эту долю, либо предложить свою. Оснований требовать снижения цены на долю у остальных совладельцев нет, но это и не мешает поторговаться.
Это же правило и порядок действуют и при сделках, не предполагающих продажу означенной доли. Если владелец доли намерен совершить обмен на некую иную недвижимость, то процедура никоим образом не изменяется. Только в извещении остальных совладельцев будет указано, что доля будет обменена, а не продана и указана сумма, за которую совладельцы могут выкупить долю сами.
Поскольку совладельцев может быть несколько, а согласиться на выкуп могут тоже несколько из них, то закон отдает право выбора покупателя продавцу. Он на свое усмотрение может выбирать: кому из сособственников он продаст свою долю. Ограничений в данном случае нет.
Определила собственников и пригласила всех к нотариусу
Я знала, что предстоит собрать много документов для продажи, поэтому обратилась к нотариусу. Вместе мы разработали план действий.
По закону сначала нужно оповестить собственников других комнат о продаже. Если они не захотят первыми выкупить мою комнату, нужно подписать так называемый отказ от преимущественного права покупки.
В моей коммуналке было 6 комнат, поэтому мне нужно было получить согласие на продажу у 5 семей.
Чтобы понять, кто является собственником остальных комнат в коммунальной квартире, я заказала расширенную выписку из ЕГРН.
640 руб
стоит расширенная выписка
из ЕГРН
Согласно выписке, в квартире было 10 собственников: девять взрослых и один ребенок. Семеро владельцев здесь жили постоянно, один — служил в армии.
10 отказов
нужно было мне получить,
чтобы продать комнату
Также я обнаружила, что с двумя собственниками не знакома и не знаю, где их искать.
5 комнат
в моей коммуналке
принадлежали другим
людям
Варианты подачи отказа
Первым делом, продавец должен подготовить и предоставить всем совладельцам извещение о продаже с предложением выкупить долю. После этого у других собственников есть несколько вариантов дальнейших действий.
Однако далеко не всегда продавец готов ждать целый месяц, особенно если потенциальный покупатель уже найден. В такой ситуации он может просить написать отказ заранее, чтобы заключить сделку как можно быстрее. Тут тоже есть несколько вариантов для подачи отказа:
- Составить отказ в письменной форме и лично в руки передать его продавцу. Самый простой и доступный способ, но не актуальный, если совладелец находится в командировке, на отдыхе и так далее (не в городе).
- Составить отказ и направить его по адресу проживания продавца заказным письмом с уведомлением. Актуально в том случае, когда отказывающееся лицо находится в другом населенном пункте или просто не имеет возможности лично передать документ продавцу.
- Вместе с продавцом посетить отделение Росреестра, и написать отказ там. Самый надежный, однако и самый сложный вариант, потому используется редко. Мало кто из отказывающихся лиц согласится тратить свое время на посещение Росреестра.
Направив остальным совладельцам уведомления о реализации доли и предложения ее выкупить, продавец может столкнуться с ситуацией, когда на продаваемое имущество начинают претендовать сразу несколько претендентов. В этой ситуации продавцу позволено выбрать любого покупателя на свое усмотрение. При этом разделить реализуемую долю на всех претендентов нельзя. Если согласие приобрести часть в квартире получено, на оформление дается месяц.
При составлении списка граждан, с которыми необходимо согласовывать сделку, исключаются лица, которые не имеют прав на квартиру, а относятся лишь к простым жильцам. Приоритетное право относится только к собственникам жилой недвижимости.
Процедура отклонения сводится к следующим действиям:
- Уведомление совладельцев о реализации доли.
- Принятие владельцами решения об отказе.
- Визит в нотариальную контору.
- Составление текста отказа.
- Передача его продавцу.
Это важно знать: Расчет аренды нежилого помещения: образец
К основным особенностям реализации внеочередного права на приобретение части в жилом имуществе есть некоторые особенности, а именно:
- нет необходимости в соблюдении такого условия, если доля подлежит не реализации, а обмену или дарению;
- если получено согласие на приобретение от нескольких соседей, то в качестве покупателя выбирается только один;
- условия реализации в пользу совладельцев не должны отличаться от условий, на которых сделка будет проводиться со сторонним приобретателем.
Кроме того, каждому совладельцу предоставляется три месяца на оспаривание уже совершенной сделки и перехода преимущественного права к нему.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Вернуться
Уведомление о продаже доли
Решив продать свою долю квартиры, собственник обязан уведомить об этом остальных совладельцев с указанием её стоимости.
Уведомление должно быть составлено в письменной форме. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений. Квитанции и уведомление о вручении послужат доказательством того, что согласие или отказ от преимущественного права покупки был оформлен с соблюдением законодательства.
⇒ Образец уведомления о продаже доли можно посмотреть по этой . ⇐
Хорошо, когда часть принадлежащей продавцу недвижимости чётко прописана в документах. Например, в собственности находится целая комната.
Когда метры нигде не указаны, а только их соотношение к площади квартиры, необходимо через суд выделить свои квадратные метры и закрепить их за собой. Часто суд идёт навстречу такому требованию.
Если вдруг осуществляется продажа в коммунальной квартире, то продавцу доли нужно будет направить запрос в Росреестр, чтобы получить сведения о владельцах других комнат. Эта выписка платная, поэтому запрос принимается с квитанцией об оплате.
Как происходит уведомление о продаже доли в квартире
Собственник направляет в адрес потенциального покупателя извещение о продаже, оформленное в письменном виде. В документе обязательно указываются:
- Характеристики продаваемой недвижимости. Объект должен быть четко идентифицирован.
- Цена продажи. По закону продать долю в квартире третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была предложена содольщикам.
- Срок продажи имущества. Следует учесть, что содольщикам предоставляется 1 месяц на принятие решения и покупку, иначе квартира будет реализована кому-то другому. Также следует указать, сколько времени продавец готов ждать заключения сделки.
- Дата оформления оповещения.
Особенности процедуры уведомления
При появлении желания продать долю собственник обязан известить о своих намерениях других сособственников. Для этого потребуется составить уведомление в простой письменной форме.
Многие граждане затрудняются, нужно ли заверять у нотариуса уведомление. Такого требования со стороны законодательства не существует, но специалисты советуют воспользоваться услугами юристов. При нотариальном заверении физическое лицо получает гарантию правильности оформления документов и соблюдения всех правил процедуры. В случае возникновения в дальнейшем спорных ситуаций, доказать факт вручения адресатам уведомления не составит труда.
Для составления уведомления потребуется наличие паспорта и документов, подтверждающих право владения долей. Факт незнания того, кто в настоящий момент являются владельцами не освобождает от обязанности их уведомления в намерении провести сделку отчуждения. В этом случае достаточно заказать выписку из Росреестра, в которой будут указан полный перечень владельцев и размер доли каждого.
Уведомление необходимо вручить каждому из совладельцев. В документе необходимо обязательное указание информации следующего вида:
- точный адрес жилого объекта;
- размер доли, которую собственник планирует продать;
- стоимость сделки.
- Образец нотариуса 2020 может дополнительно включать информацию об особенностях проведения расчетов, урегулирование ситуаций при просрочке платежей и сроках передачи имущества.
Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли
Уведомление оформляется нотариально с использованием специального бланка.
Для получения письменного отказа придется обратиться за помощью к нотариусу, при этом необходимо учесть такие моменты:
- Обязательно должны присутствовать владельцы жилплощади, в отношении которых было выдвинуто предложение о покупке доли. Вместо них могут присутствовать только лица с доверенностью;
- Документы, подтверждающие право на долю;
- Паспорт;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса.
Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры может быть отправлен, как и оповещение о продаже, письмом с уведомлением, заверенный нотариально, или может быть написано заявление об отказе от приобретения.
В документе об отказе должны быть указаны:
- Описание доли, ее площадь или процент от общей площади, а также почтовый адрес жилья;
- Сумма, в которую оценена доля;
- Срок предложения о покупке, по закону 30 дней;
- Метод расчета при согласии;
- ФИО, данные паспорта отказывающегося от выкупа лица.
Под термином преимущественное право выкупа понимается защита прав совладельцев жилища, выражающаяся в предоставлении им первоочередной возможности выкупить часть продавца в общем долевом имуществе. При этом совладелец и продавец могут приходиться друг другу посторонними людьми, родственные связи между владельцами долей не имеют значения.
Доля в жилплощади может быть выставлена на продажу только после получения продавцом письменного отклонения от других совладельцев, причем коллективный отказ не допускается. Предупреждать владельцев долей рекомендуется заранее в письменной форме. Это необходимо, чтобы впоследствии продавца не обвинили в несоблюдении условий продажи.