Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным
Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:
- такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
- обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
- в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.
Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:
- Договор составлен с нарушением норм закона.
- Одна из сторон на момент подписания соглашения:
- была недееспособна (полностью или частично);
- не достигла совершеннолетия;
- не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
- поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..
- Притворность или мнимость сделки.
Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.
Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.
От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.
- По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
- Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.
Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:
- Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
- После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
- Покупатель не оплатил недвижимость;
- Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
- При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
- Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
- Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
- Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.
Как разобраться с проблемой без привлечения суда
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть договор
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями
Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.
- сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
- покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
- покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
- неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон
Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.
Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:
- наименование и реквизиты сторон;
- ссылка на расторгаемый договор;
- чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
- реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
- обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.
Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.
Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.
Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.
Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
В квартире прописаны третьи лица
Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.
Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.
Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.
Однако, при этом нужно запомнить одно важное правило: согласно букве закона и общепринятым нормам в области осуществления сделок, одностороннее расторжение такого рода договоренностей является невозможным без участия официальных инстанций, например, суда. Особенно в той ситуации, когда уже была проведена государственная процедура внесения данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости.
Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная.
Согласно ей:
- текущий владелец недвижимости, например, квартиры, передает другому лицу право на владение собственностью;
- вторая сторона искомую собственность принимает, и передает за нее текущему владельцу денежные средства в размере той суммы, которая была ранее между ними оговорена, и указана в договоре.
После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Процесс покупки квартиры требует сбора документов, заключения договора, регистрации прав собственности нового владельца. В некоторых случаях покупатель может передумать приобретать квартиру уже в процессе этих действий. Если он не подпишет договор, то сделка не состоится. Однако, бывают ситуации, когда договор уже заключён и покупатель решил его расторгнуть после этого.
Гражданский кодекс РФ определяет право на расторжение этого документа, как покупателем, так и продавцом. Нюанс касается отсутствия требования к возврату квартиры при расторжении договора купли-продажи. Недвижимость покупатель обязан вернуть, если соответствующее условие прописано в самом договоре.
Статьи 450-453 ГК РФ определяют, что договор можно расторгнуть:
- По соглашению сторон.
- В судебном порядке по требованию одной стороны сделки.
Аннулирование договора при согласии сторон предполагает заключение соглашения о расторжении.