Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Комментарии к статье 245 ГК РФ
Статья 245 ГК РФ закрепляет порядок определения размера долей в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер доли может быть определен:
1) на основании закона. Например, при наследовании неделимой вещи доли наследников первой очереди будут равными (ст. 1141 ГК РФ), а наследники по праву представления поделят между собой долю умершего наследника (ст. 1146 ГК РФ);
2) соглашением участников. Например, если трое граждан решили приобрести недвижимое имущество, то они соглашением могут определить доли в праве общей долевой собственности в зависимости от вклада каждого, а могут соглашением решить вопрос иначе;
3) доли считаются равными, если они не определены предыдущими двумя способами и не могут быть определены.
При этом, соглашением сторон допускается возможность установления:
размера долей каждого из участников общей собственности (например, в момент приобретения права на конкретный объект. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество);
оснований изменения долей каждого из участников общей собственности (например, в случае приращения общего имущества. К примеру, один из участников за счет личных средств собирается возвести или уже возвел пристройку к дому, находящемуся в общей долевой собственности).
Установление соглашением сторон размера долей в момент приобретения права на конкретный объект не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности.
При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д.
В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ).
Размер доли в силу закона. Иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Доля общего имущества и право собственности
Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.
Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.
Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.
Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.
Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.
Как посчитать стоимость доли в квартире
Недвижимость имеет цену в зависимости от района, дома, жилищных условий, климата, инфраструктуры и прочих факторов. Различают рыночную и кадастровую оценку жилья – в последнее время за основу берется кадастровая цена.
Если мы говорим о части жилья, доля также имеет стоимость. Собственник может ее продать, обменять, заложить, выделить в натуре или оставить в наследство. Расчеты на долю ведутся от общей цены квартиры.
Пример:
Стоимость 3-комнатной квартиры – 8 000 000 рублей. Уткин, Гусев и Соловьев хотят рассчитать стоимость своих долей в общем праве на жилье.
Предположим, что части равны, значит один совладелец имеет ⅓:
Формула: 8 000 000 / 3 = 2 666 666 рублей – доля Уткина, Гусева или Соловьева.
Особенности оценки доли в квартире
Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.
- при страховании;
- при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
- при использовании в качестве уставного капитала организации;
- для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
- при оставлении доли под залог для взятия кредита.
Как рассчитать долю в общей долевой собственности
Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.
Простыми словами, размер общедомового имущества, которое приходится на хозяина жилья, определяется пропорционально его части ко всей площади МКД.
Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).
Чтобы определить объем права одного из владельцев, площадь в собственности делят на суммированный показатель площадей общего имущества МКД. Есть некоторые нюансы ведения подсчета разными формулами.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Что такое право общей долевой собственности?
Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
1) общую совместную;
2) общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Это означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.
Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Важно! Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо в письменном виде предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях.
Как определяются доли в квартире
Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев.
На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:
- Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.
- Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
- Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
- При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
- За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
- Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.
Нормативное регулирование распределения долей между владельцами квартирных помещений регламентируется рядом нормативных документов, в числе которых:
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Инструкция о проведении порядка учёта жилищного фонда в России;
- Федеральный закон «О государственной регистрации объектов недвижимости» №218.
Стоит отметить, что обладать долей в квартире значит, что ее собственник обладает правами на нее, согласно установленной части квартиры, то есть доли. Выделение из общего права доли проходит на основании статьи 252 Гражданского Кодекса.
Права и обязанности собственника доли закреплены в графе 13 Кодекса, в ст. 209 даются определения:
- Владелец доли может ей владеть, пользоваться и распоряжаться без ограничений.
- Владелец имеет право распоряжения долей по своему усмотрению, не противоречащих действующему законодательству.
В ст. 247 определен порядок пользования долей в праве общей собственности, а в ст. 246 – право распоряжения.
Статья 245 дает определение равных долей в конкретных случаях, если конкретную площадь выделить отдельно нельзя.
Комментарий к статье 37
1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности — долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 Кодекса).
Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.
Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ).
———————————
Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
2 — 3. В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
4. Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.