Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит продажа недвижимости в банкротстве?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сразу скажем, что торги проводятся только в рамках судебного банкротства через арбитраж. Оно включает обязательную стадию — реализацию имущества. Если человек решил банкротиться через МФЦ, то продавать активы должника не будут. Потому что, по идее, там просто и продавать-то нечего.
Поправки в закон о банкротстве
Проект поправок в «Закон о банкротстве» был внесен в Госдуму 17 мая 2021 года. Вступить в силу они должны в полном объеме только через год после их принятия. Это, предположительно, произойдет к середине 2023 года. Поправки уже довольно давно были разработаны Минэкономразвития. Но их критиковали все, кому не лень — бизнес-сообщество, Торгово-Промышленная палата (ТПП), СРО финуправляющих и представители судов.
Законопроект меняет название уже существующего федерального закона. В новой редакции он называется федеральный закон «О реструктуризации и банкротстве».
Внесенный в Думу вариант поправок согласован с управлением правовой информации президента. Именно у этого управления было больше всего нарекания к предыдущим версиям законопроекта.
Значительная часть изменений коснется процедуры банкротства юридических лиц. Но часть этих поправок затронет и банкротство физиков. Так, например, изменения грядут в проведение торгов при процедуре банкротства. Торги предлагается проводить по совсем иным схемам, чем они организованы сейчас.
Немного о «подводных камнях»
Отдельно следует сказать о сложностях участия в торгах по банкротству, чтобы обойти их с наименьшими потерями. Частично мы уже упоминали об этом – различные обременения на недвижимость могут испортить радость приобретения даже выгодного лота, как и ситуация, при которой реализуемый автомобиль находится в угоне, а покупатель об этом не знал. Обратим внимание еще на некоторые «подводные камни»:
- Много времени уходит на поиск хорошего лота и на его проверку, осмотр в натуре, поездки до места, переговоры со специалистами. Затраты фактически могут не окупиться.
- Конкуренция, особенно на стадии публичного предложения, достаточно высока.
- Выгодный лот может оказаться «проблемным»: в залоге, недоступен для осмотра, числится только по данным бухучета, а на самом деле отсутствует, нет документов на право собственности по лоту и др. Известны случаи и прямого мошенничества, когда должник реален, но в его имуществе отсутствует опубликованный лот.
- Даже правильно и вовремя оформленную заявку могут отклонить из-за ошибки при проверке пакета документов, и время на подачу будет упущено – человеческий фактор отменить невозможно.
Этапы ведения аукциона
При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:
- I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
- II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
- III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.
Торги по банкротству физических лиц не всегда идут по одному сценарию. Рассмотрим основные моменты:
- Вы единственный поставщик. В этой ситуации вы можете получить заказ по максимально выгодной стоимости. Есть риск, что о победе вас не предупредят. Будет считаться, что вы отказались от подписания контракта. Вас внесут в РНП и не вернут задаток. Поэтому важно следить за результатами торгов.
- Переход через ноль. Это означает, что цена лота снижается больше, чем на 100%. После перехода через 0, поставщики могут снова повышать цену (до показателя не больше максимальной суммы сделки).
- Таран (сговор участников аукциона). Других поставщиков принуждаются отказаться от борьбы, чтобы один из участников сговора заключил сделку по максимально допустимой цене.
Если собственность банкрота не реализуется на первых торгах, то закон разрешает повторное проведение аукциона.
Средства, полученные в результате реализации активов банкрота, распределяются в следующем порядке:
— текущие расходы
— кредиторы первой, второй, третьей очереди
В первую очередь погашаются судебные расходы и осуществляются выплаты вознаграждений конкурсным управляющим.
По текущему законодательству предусматривается очередность при погашении долговых обязательств перед кредиторами.
Сперва удовлетворяются требования лиц, которым должник нанес вред здоровью или жизни. Объемы компенсационных выплат устанавливаются конкурсным управляющим.
Затем осуществляются выплаты по выходным пособиям и зарплатам гражданам, которые работали с должником по контрактам и трудовым договорам. Сюда же входят выплаты вознаграждений за услуги авторских работ. Размер выплат зависит от объема непогашенных задолженностей на момент объявления должника банкротом. В выплаты второй очереди включаются все договорные суммы, которые не выплачивались во время управления компанией. В составе второй очереди можно удовлетворить и требования по возмещению морального вреда из-за задержек по заработной плате.
В третьей очереди удовлетворяются все остальные, включенные в реестр требования.
Что такое торги по банкротству?
Торги по банкротству — это электронные торги, которые проводятся для того, чтобы распродать имущество банкротов, то есть лиц или организаций, имеющих задолженность перед банком или иным кредитором, с целью погашения этой задолженности. Собственник имущества — банкрот (физическое или юридическое лицо), при этом продают имущество от его имени специализированные компании-организаторы торгов и арбитражные управляющие.
Есть более широкое понятие — имущественные торги. К ним, помимо банкротных торгов, относятся аукционы по продаже имущества. Такие торговые процедуры проводятся государственными и муниципальными органами, которые управляют имуществом. Собственником продаваемой недвижимости и имущества в данном случае является государство или муниципалитет. Они сами владеют и сами распродают свое имущество от своего имени, являясь организатором торгов.
Как проходят торги по банкротству?
Торги по банкротству проходят на специальных электронных площадках в 3 этапа:
- Первичные торги – участники делают ставки, повышая цену за лот. Шаг роста цены устанавливается заранее организатором торгов. Изначальная стоимость лота будет равна среднерыночной.
- Повторные торги – проводятся в том случае, если первичные торги не состоялись. Изначальная стоимость лота будет снижена на 10% по сравнению с первичными торгами.
- Публичные торги – организуются, когда первые два этапа не состоялись. Цена за лот здесь будет снижаться через определенный промежуток времени, установленный организатором торгов. В публичных торгах у участников есть возможность приобрести имущество по цене значительно ниже рыночной. Но важно понять, когда будет выгодно подать свое предложение, и успеть заключить сделку самым первым.
Далеко не все знают, какие активы могут быть проданы на торгах. Реализации на аукционах подлежит огромный перечень объектов имущества. При желании из этого списка можно выбрать всё что угодно.
Самыми популярными и имеющими значение являются следующие объекты:
- ценные бумаги, принадлежащие как юридическим, так и физическим лицам;
- заводы;
- различные организации;
- предприятия, занимающиеся производством различных товаров;
- различные права требований;
- автотранспортные средства;
- специализированная техника;
- бытовая техника;
- товарные знаки различных компаний;
- недвижимость различных типов – коммерческая, жилая, здания и сооружения, предназначенные для производственных нужд;
- различные материальные активы лица, признанного банкротом;
- оборудование для производства;
- земли, имеющие различное назначение – индивидуальное строительство, сельское хозяйство и прочие.
Многие не догадываются о возможности приобрести различное имущество, участвуя в торгах по банкротству. Вследствие этого, велики шансы провести максимально эффективную сделку.
В некоторых аукционах принимает участие небольшое количество желающих приобрести имущество, поэтому появляется возможность купить актив по минимальной стоимости.
Аукционы, на которых продается имущество лиц, признанных банкротами, являются уникальным и очень интересным способом заработка.
Но стоит помнить, что покупка любого имущества на торгах представляет собой непростой процесс в юридическом плане. При этом нужно знать огромное количество тонкостей и нюансов.
Покупки в процессе торгов значительно отличаются от традиционного приобретения имущества.
Торги по банкротству могут стать прибыльным бизнесом в том случае, если решивший заработать таким образом обладает рядом качеств.
Основными среди них являются:
- возможность непрерывно отслеживать информацию о проводимых процедурах банкротства, а также об объявлении распродажи имущества;
- знания, а также определенный опыт приобретения имущества, а также участия в торгах;
- организаторские способности, которые помогают в совершении сделок купли-продажи.
Аукционы не могут быть отдельным независимым ни от чего видом бизнеса. Объясняется это тем, что далеко не всегда можно реализовать его. Даже несмотря на то, что аукционы проводятся большим количеством конкурсных управляющих, торги не являются системными и независимыми (в отличие от традиционных торгов купли-продажи).
Среди физических лиц как вид бизнеса приобретает все большую популярность приобретение имущества посредством участия в аукционах для последующей его перепродажи. Такая деятельность может приносить ощутимый доход.
Для этого потребуется иметь довольно большое количество информации, а также обладать коммерческой жилкой и предпринимательским талантом.
От каких обязательств вы не освобождаетесь после завершения реализации имущества
Закон предусматривает несколько случаев и ситуаций, когда завершение процедуры реализации вашего имущества не означает, что вы полностью освободились от обязательств.
Во-первых, освободиться от обязательств у вас не получится, если:
1) вас привлекли к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство.
Об этом должен иметься судебный акт, который вступил в силу. Важно, чтобы перечисленные правонарушения были совершены вами в данном деле о банкротстве.
2) вы утаили нужные сведения от финансового управляющего или арбитражного суда, или предоставили им недостоверные сведения, зная об этом.
Нужно, чтобы это нарушение с вашей стороны нашло отражение в судебном акте.
3) доказано, что при возникновении или исполнении обязательства, на котором конкурсный кредитор или уполномоченный орган основывал свое требование в деле о вашем банкротстве, вы действовали незаконно.
Возможно, вы совершили мошенничество, или злостно уклонялись от погашения кредиторской задолженности, или избегали уплаты налогов и сборов. Еще один вариант — получая кредит, вы сообщили кредитору заведомо ложные сведения, скрыли или умышленно уничтожили свое имущество.
В этих случаях суд в определении о завершении реализации вашего имущества указывает на то, что в отношении вас не действуют правила об освобождении от исполнения обязательств.
Во-вторых, для вас сохраняет силу ряд требований кредиторов, которые указаны в законе. Например, требования по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда, о взыскании алиментов и другие требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Сюда относятся требования, которые кредиторы не заявляли при введении реструктуризации ваших долгов или реализации вашего имущества.
Кредиторы имеют право предъявить вам перечисленные требования после того, как производство по делу о вашем банкротстве окончено — но лишь в той части, в которой они не погашены. Арбитражный суд может выдать кредиторам исполнительные листы на эти неудовлетворенные требования, если они значатся в реестре требований кредиторов, уже после того, как реализация вашего имущества завершится.
В-третьих, вы не освобождаетесь от обязательств по требованиям кредиторов, о наличии которых они не знали и не должны были знать к моменту принятия определения, которым реализация вашего имущества завершается.
Как оформить заявку на участие в торгах?
Какой-либо установленной на законодательном уровне формы заявки нет. Форма составления –свободная, а вот подготовить заявку нужно обязательно на русском языке. Согласно пункту 11 статьи 110 Закона о банкротстве в заявку на торги должны быть обязательно включены следующие сведения:
- для компании – наименование, организационно-правовая форма, адрес место нахождения, почтовый адрес;
- для граждан – ФИО, паспортные данные, адрес места жительства;
- номер телефона и адрес электронной почты;
- сведения о том, присутствует или нет заинтересованность компании или человека, подавшего заявку, по отношению к банкроту, его кредиторам, управляющему и о характере такой заинтересованности;
- предложение о цене – можно указать, если проходят торги с закрытой формой указания ценового предложения (ваше предложение будет сохраняться в тайне до начала проведения торгов).
Помощь адвоката в процедуре участия и оспаривании результата
Лицо, которое желает поучаствовать в торгах по банкротству, но не знает, как это сделать, может обратиться за помощью к нашим адвокатам, которые
- ♦ проконсультируют по вопросу участия в соответствующих торгах;
- ♦ помогут получить ЭЦП (ЭЦП получается лично физ.лицом), зарегистрироваться на площадке, оформить правильно заявку и документы для участия в торгах;
- ♦ разъяснят непосредственно порядок участия в торгах и подачи ценового предложения;
- ♦ проанализируют процедуру проведения торгов на соответствие закону;
- ♦ в случае выявления нарушений в процедуре проведения торгов подготовят жалобу;
- ♦ подготовят заявление об оспаривании результатов торгов.
Если лицо никогда не сталкивалось с торгами, не знает, что это такое, но очень хочет принять участие в торгах, то лучше обратиться к профессиональному адвокату, специализирующемуся на торгах, знающему множество нюансов, который сможет увидеть нарушения при проведении торгов, сориентируют как действовать в той или иной ситуации и т.д.
Для оценки имущественных объектов должника и продажи суд назначает арбитражного управляющего.
В ФЗ № 127 от 26.10.2002г. определяется, что торги следует проводить на электронных торговых площадках. Участвовать в аукционах могут обычные граждане и организации.
Каждые торги отличаются абсолютной прозрачностью. Они легко отслеживается и при появлении подозрений в честности организаторов, подается жалоба. В случае обнаружения мошеннической деятельности, управляющего и всех замешанных лиц привлекают к административному или уголовному наказанию.
К торгам принимаются следующие виды имущества должника:
- транспорт;
- земельные участки;
- дачные дома;
- жилые помещения;
- гаражи;
- техника бытового назначения и т.д.
Завершающим этапом процедуры банкротства является соответствующее решение арбитражного суда. Это решение в срок от 30 до 60 дней вносится в государственную организацию, регистрирующую юридических лиц. Сведения о ликвидации несостоятельного должника вносятся в ЕГРЮЛ.
По закону обжалование торгов в конкурсном производстве может быть произведено до появления записи в ЕГРЮЛ. Это правомерно, поскольку с появлением записи прекращается правоспособность должника как юридического лица. С этого момента договора, заключенные ранее с этим лицом, не могут быть оспорены.
Закон оставляет за заинтересованным лицом право подачи заявления в суд. Иск может содержать требование возместить убытки, последовавшие вследствие неправомерных действий организатора торгов. Подавать заявление можно до окончания срока исковой давности.
Кто имеет право на оспаривание торгов в банкротстве?
Торги по банкротству – реализация изъятой и описанной у компании собственности, активов, входящих в конкурсную массу. Это главный этап, по окончанию которого за счет полученных от продажи имущества денег, будут погашены требования, выставленные кредиторами. Экспертизой и реализацией активов предприятия занимается арбитражный управляющий, назначенный судом из состава, предложенного инициатором процедуры СРО.
Причиной отмены открытого аукциона может стать – незаконное устранение участников, конкурс был проведен в другую дату, которой нет в извещении, цена лота сильно завышена. Есть и иные основания.
Признать конкурс недействительным могут участники процедуры банкротства:
- Заинтересованные лица. Если они не согласны с итогами открытого аукциона.
- Участники, не допущенные к торгам. Подали заявку, но арбитражный управляющий внес неверные реквизиты финансовой организации для перевода залога или регистрация на площадке не прошла по причине технических неполадок. Нужно доказать, что компания или физлицо хотело принять участие в открытом конкурсе, но из-за некоторых обстоятельств не получилось.
- Конкурсные контрагенты. Кредиторы могут оспорить итоги конкурса, если у них есть доказательства, что продажа активов прошла с определенными нарушениями, сумма от реализации имущества значительно меньше.